Triển vọng 2025-2026: Doanh thu chậm lại trước khi tăng tốc

Theo báo cáo từ Công ty chứng khoán VNDirect, Công ty chứng khoán chung Vinhomes (VHM) đã ghi nhận doanh thu ròng trong quý 4, năm 2024 đạt 32.874 tỷ VND, tăng 21,6% so với cùng kỳ. Sự tăng trưởng này chủ yếu là từ các hoạt động bàn giao tại các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Grand Park. Đây là ba khu vực đô thị lớn nhất mà VHM đang thực hiện, đóng một vai trò quan trọng trong doanh thu và lợi nhuận của công ty.

Hình minh họa

Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận gộp của VHM trong quý IV năm 2024 đạt 40,2%, được cải thiện so với 38,9% cùng kỳ năm ngoái. Theo phân tích của VNDirect, yếu tố giúp tăng biên lợi nhuận gộp từ việc thúc đẩy bàn giao các sản phẩm dư thấp tại các dự án chính, có tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với căn hộ.

Theo báo cáo của VNDirect, doanh thu từ bất động sản bán năm 2025 dự kiến ​​sẽ đạt 63.633 tỷ VND, giảm 13,1% so với năm trước. Lý do chính từ công ty đã gần như hoàn thành việc bàn giao các căn hộ tại Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và Golden Avenue, trong khi các dự án mới mở vẫn cần thời gian để đóng góp cho doanh thu.

Tuy nhiên, Vinhomes dự kiến ​​sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng từ năm 2026 khi giá trị hợp đồng đã ký mới có thể đạt 113.716 tỷ đồng, tăng 9,7% so với năm trước. Các dự án lớn như Vinhomes Apollo City (Quang Ninh), Green Paradise (Can Gio) và Đại học Quốc tế (Hoc Mon, Thành phố Hồ Chí Minh) sẽ bắt đầu bán để bán kể từ năm 2026, giúp VHM tạo ra doanh thu bền vững hơn trong dài hạn.

Vinhomes đang thực hiện nhiều dự án đô thị trên cả nước với một quỹ đất rộng hơn 16.000 ha, tập trung ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hai Phong, Quang Ninh và Long An. Vào năm 2025-2026, công ty sẽ tiếp tục thúc đẩy việc bán các dự án chiến lược, bao gồm Vinhomes Wonder City (Dan Phuong, Hà Nội). Dự án này đã được chính thức mở cửa vào tháng 3 năm 2025 và được hưởng lợi từ Dan Phuong cho quận, giúp tăng thanh khoản cho thị trường. Tại Hai Phong, Golden City với thang điểm 240,6 ha dự kiến ​​sẽ trở thành một trong những khu vực đô thị quan trọng.

Nguồn: Nghiên cứu VNDirect

Bên cạnh đó, ở khu vực phía Nam, công ty cũng đang phát triển một loạt các dự án lớn như Green City, City Royal và Sai Gon Golf trong Long An. Các dự án này dự kiến ​​sẽ được mở để bán vào đầu năm 2025, góp phần vào dòng tiền sớm nhờ chiến lược bán hàng lớn. Trong khi đó, các dự án lớn như Vinhomes Apollo City (Quang Ninh), Green Paradise (Can Gio) và Đại học quốc tế (Hoc Mon, Hồ Chí Minh thành phố) sẽ bắt đầu bán vào năm 2026, hứa hẹn sẽ đưa công ty trở lại mức tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm tiếp theo.

Vndirect đã đánh giá rằng, mặc dù doanh thu có thể tạm thời giảm tốc độ vào năm 2025, chiến lược phát triển các khu vực đô thị đô thị sẽ giúp Vinhomes duy trì vị trí hàng đầu và tạo nền tảng vững chắc cho thời kỳ phục hồi.

Năng động từ khu vực bất động sản của khu công nghiệp và chiến lược bán hàng hai kênh

Song song với phân khúc nhà ở, Vinhomes đang mở rộng mạnh mẽ vào lĩnh vực bất động sản trong khu công nghiệp thông qua Khu công nghiệp Vinhomes (VHIP). Vào ngày 13 tháng 7 năm 2024, công ty đã được phê duyệt hai dự án của khu công nghiệp lớn, bao gồm Vinhomes Vung Ang Khu công nghiệp ở Ha Tinh với quy mô 964,8 ha và tổng đầu tư là 13.276 tỷ VND, cùng với VINHOMES NAM Trang CAT PARDE

Hiện tại, Vinhomes đang vận hành một khu công nghiệp ở Dinh Vu – Cat Hai Economy Zone (Hai Phong), nơi đặt nhà máy ô tô của Vinfast. Ngoài ra, vào tháng 12 năm 2024, công ty cũng đã bắt đầu một nhà máy xe điện tại Vinhomes Vung Ang, dự kiến ​​sẽ được thuê để Vinfast lâu dài trước khi chuyển nhượng.

Theo VNDirect, bất động sản công nghiệp sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho Vinhomes, nhưng trong ngắn hạn, doanh thu từ phân khúc này đã không đóng góp đáng kể vì các dự án cần thời gian để hoàn thành cơ sở hạ tầng và thu hút các nhà đầu tư.

Vinhomes đang áp dụng một mô hình bán hàng linh hoạt để tối ưu hóa tiền trong bối cảnh thị trường vẫn còn biến động. Công ty kết hợp hai kênh bán lẻ và các lô lớn để đảm bảo thanh khoản và duy trì tốc độ bán hàng ổn định.

Với các kênh bán lẻ, Vinhomes liên tục thực hiện các chính sách ưu tiên, hỗ trợ tài chính và phương thức thanh toán linh hoạt để kích thích nhu cầu mua nhà. Đồng thời, công ty cũng thúc đẩy việc bán các lô lớn cho các nhà đầu tư để tổ chức dòng tiền một cách nhanh chóng, giúp cân bằng tài chính trong giai đoạn thị trường chưa hoàn toàn phục hồi.

Theo đánh giá của VNDirect, chiến lược này sẽ giúp Vinhomes duy trì doanh số cao ngay cả khi thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là vào năm 2025.

Định giá VHM: Mức độ hấp dẫn nhưng phụ thuộc vào tiến độ bán hàng

VNDirect hiện duy trì các khuyến nghị “tích cực” cho cổ phiếu Vinhomes (VHM) với giá mục tiêu là 54.300/cổ phiếu VND, phản ánh tiềm năng tăng giá 15,7% so với thị trường giá hiện tại. Định giá này dựa trên sự kết hợp của hai phương pháp chính: RNAV (giá trị tài sản ròng) và P/B (Giá trên giá trị sổ sách).

Nguồn: Nghiên cứu VNDirect

Cụ thể, phương pháp RNAV sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF) với tỷ lệ chiết khấu WACC đạt 10,85%. Các dự án đang được thực hiện dựa trên tiến trình pháp lý và hấp thụ thị trường. Giảm giá NPV (giá trị hiện tại) cho các dự án được bán vào năm 2025 đã giảm từ 80% xuống 50%, nhờ tiến độ pháp lý được cải thiện.

Hiện tại, cổ phiếu VHM đang giao dịch với P/E trượt 12 tháng là 6,1 lần, thấp hơn nhiều so với mức trung bình của ngành (13,2x) và trung bình của chỉ số VN (54,1x). Mặc dù giá này được coi là hấp dẫn, VNDirect cũng lưu ý rằng tiềm năng tăng trưởng của cổ phiếu phụ thuộc vào tiến trình bán và bàn giao của dự án vào năm 2025-2026.

Xem các báo cáo phân tích chi tiết ở đây