Công ty cổ phiếu chung của Tập đoàn đầu tư bất động sản NOVA (Novaland, vòi: NVL) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất vào năm 2024. Theo đó, kể từ ngày 31 tháng 12 năm 2024, tổng hợp đồng cho vay chưa thanh toán và cho thuê tài chính của NOVALAND với hơn 61.500 tỷ. Trong cấu trúc nợ này, trái phiếu chiếm tỷ lệ lớn nhất trên 37.300 tỷ VND, trong đó hơn 22.700 tỷ VND là trái phiếu ngắn hạn. Ngoài ra, Novaland cũng đã vay hơn 15.800 tỷ VND từ hệ thống ngân hàng và hơn 9.500 tỷ VND từ các bên thứ ba.

Chi phí lãi suất “thấp bất thường” trên báo cáo phản ánh một thực tế: áp lực tài chính của doanh nghiệp không giảm, nhưng đang bị trì hoãn thông qua kỹ thuật kế toán.

Đáng chú ý, mặc dù phải mang một khoản nợ lớn, chi phí lãi mà Novaland ghi nhận trong báo cáo tài chính vào năm 2024 chỉ là 291 tỷ – thấp hơn nhiều so với thang nợ. Con số này thậm chí đã giảm 36 tỷ so với năm trước. Điều này đặt ra câu hỏi làm thế nào các doanh nghiệp đang xử lý các chi phí tài chính lớn phát sinh từ khối cho vay hiện có.

Nguồn: Novaland

Câu trả lời nằm trong kho. Vào năm 2024, tổng giá trị hàng tồn kho của Novaland đã tăng hơn 7.900 tỷ VND, đưa tổng hàng tồn kho lên hơn 147.000 tỷ VND. Trong số này, có tới 6.222 tỷ chi phí lãi suất đã được ghi nhận – được ghi nhận như một phần của chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản thay vì kế toán trực tiếp cho chi phí tài chính.

Nguồn: Novaland

Đây không phải là lần đầu tiên Novaland áp dụng phương pháp vốn hóa chi phí lãi suất. Trên thực tế, từ năm 2021 đến nay, các doanh nghiệp đã liên tục đưa phần lớn các chi phí lãi suất vào hàng tồn kho, với vốn hóa từ 4.100 đến 6.300 tỷ VND mỗi năm. Việc viết hoa giúp báo cáo kết quả kinh doanh không phải là “bị hao mòn” bởi các chi phí tài chính, mà cũng dẫn đến những lo ngại về lợi nhuận thực tế của các dự án, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản.

Cấu trúc hàng tồn kho hiện tại của Novaland chủ yếu là các dự án đang được xây dựng – chiếm hơn 138.000 tỷ đồng. Bất động sản chỉ có khoảng 8.500 tỷ VND và có xu hướng giảm nhẹ so với năm trước. Khoảng 77% tổng giá trị hàng tồn kho đã được sử dụng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay.

Chi phí cho vay “thấp bất thường” trên báo cáo phản ánh một thực tế hiện có: áp lực tài chính của doanh nghiệp không giảm, nhưng đang bị trì hoãn thông qua các kỹ thuật kế toán. Trong khi đó, các dự án bất động sản chậm hoặc không thể tiêu thụ làm cho dòng tiền không thể quay trở lại kịp thời, đặt ra một thách thức lớn cho khả năng thanh toán trong tương lai gần.