Mua nhà, mua đất là một trong những quyết định tài chính quan trọng nhất cho mỗi người. Tuy nhiên, không phải ai cũng có quyền truy cập vào các lô đất và nhà ở với các tài liệu pháp lý đầy đủ như sách đỏ (sử dụng đất đúng giấy chứng nhận). Vào năm 2025, khi thị trường bất động sản có nhiều phong trào, xu hướng giao dịch bất động sản mà không cần sách đỏ tiếp tục, đặc biệt là ở các khu vực đô thị mở rộng và dọc theo thành phố. Điều đáng nói là loại giao dịch này là phổ biến nhưng có rất nhiều rủi ro pháp lý.

Để tránh rơi vào “bẫy bất động sản”, mọi người nên chủ động tìm hiểu về pháp lý trước khi giao dịch

Sách Đỏ là một chứng nhận pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khi giao dịch không có Sách Đỏ, người mua đang bước vào “khu vực màu xám” của pháp lý “trong đó tranh chấp, nguy cơ sở hữu và xử lý các hậu quả phát sinh là vô cùng phức tạp. Trên thực tế, nhiều khu vực đất đai không có sách đỏ đến từ đất nông nghiệp chưa hoàn thành, đất đai, lấn chiếm đất, lơ lửng trên đất liền.

Chuyên gia pháp lý Nguyen Minh Tuân cảnh báo: “Người mua đất không có sách đỏ có thể phải đối mặt với rủi ro mất tài sản nếu tranh chấp phát sinh. Không có tài liệu pháp lý nào chứng minh quyền sở hữu, tất cả các giao dịch dân sự sẽ khó bảo vệ quyền trước pháp luật.”

Không chỉ khó chứng minh quyền sở hữu của mình, việc mua đất mà không có sách cũng cản trở khoản vay ngân hàng, chuyển nhượng hoặc yêu cầu giấy phép xây dựng. Trong một số trường hợp, mặc dù người bán cam kết thay đổi tên và hỗ trợ Sách Đỏ, nhưng vì đất không đủ điều kiện cho các điều kiện pháp lý, người mua sẽ không được cấp chứng chỉ mãi mãi. Chưa kể, nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch, toàn bộ số tiền đầu tư có thể “bay hơi”.

Để tránh rơi vào “bẫy bất động sản”, mọi người nên chủ động tìm hiểu về pháp lý trước khi giao dịch. Trước hết, cần phải yêu cầu người bán cung cấp tất cả các tài liệu liên quan như hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận lập kế hoạch, biên lai thuế sử dụng đất … nếu đất không có sổ sách, vì vậy hãy kiểm tra hồ sơ đất đai tại Ủy ban Nhân dân/Xã pháp nơi tài sản có và tìm kiếm các bản đồ điện tử hoặc các công cụ trực tuyến do Bộ tài nguyên và Môi trường cung cấp.

Khi ký hợp đồng, hoàn toàn không nên được viết tay hoặc giao dịch “miệng”. Thay vào đó, được công chứng tại một văn phòng công chứng có uy tín, với sự tham gia của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý. Điều này giúp bảo vệ người mua nếu tranh chấp xảy ra sau đó. Ngoài ra, đừng vội vàng “giảm tiền” chỉ vì giá rẻ nhưng bỏ qua các yếu tố rủi ro như tranh chấp đất đai, nguồn gốc không xác định hoặc có dấu hiệu chiếm đất công cộng.

Năm 2025, theo bản cập nhật từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, các chính sách liên quan đến Sách Đỏ đã ban hành nhiều điều chỉnh để giảm thời gian xử lý và tăng cường tính minh bạch trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, một số địa phương vẫn có vấn đề trong quá trình cấp giấy do thiếu dữ liệu, chậm để hoàn thành kế hoạch sử dụng đất hoặc tranh chấp ranh giới chưa được giải quyết hoàn toàn. Do đó, mọi người cần giám sát chặt chẽ thông tin từ chính quyền và không nên “băng qua hàng rào” để mua đất không rõ ràng.

Bên cạnh các yếu tố pháp lý, người mua đất không có sách đỏ cũng cần chú ý đến thanh khoản. Thị trường có thể hạ nhiệt bất cứ lúc nào và “sản lượng” của một bất động sản không rõ là vô cùng khó khăn. Trong khi đó, các lô đất có hợp pháp rõ ràng, mặc dù giá cao hơn, nó luôn được đánh giá là tài sản bền vững, dễ dàng chuyển nhượng và truy cập vào các khoản vay ngân hàng.

Nói tóm lại, mua nhà, mua đất mà không có sách đỏ không phải là “khu vực bị cấm”, nhưng cần thận trọng, hiểu và đánh giá rủi ro. Đừng vì “giăm bông giá rẻ” mà giao dịch với sự bất an pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh thị trường năm 2025 đang dần siết chặt các khoảng trống, người mua nên ưu tiên tài sản với những cuốn sách màu đỏ rõ ràng để đảm bảo lợi ích lâu dài cho bản thân và gia đình.